Недвижимость и сделки
Адвокат по недвижимости в Волгодонске: проверка, договоры, споры
Покупаете или продаёте квартиру, дом, участок и хотите заранее знать риски. Регистрацию права приостановили или отказали в ней. Сделку нужно оспорить или защитить. Сосед оспаривает границы участка. Помогаю разобраться в документах и защитить ваши права на объект.
Сначала проверяю документы и историю объекта, затем объясняю, какие есть риски и какой путь реалистичен: договорённость, исправление документов или суд. Работаю в Волгодонске, Ростовской области и дистанционно по всей России.
С чем помогаю
Вопросы по недвижимости, которые я веду
Нажмите на карточку: в окне — какие вопросы входят в направление, как я помогаю и что подготовить.
Не нашли свою ситуацию? Опишите её на консультации: споры о недвижимости часто сочетают несколько вопросов сразу.
Перед сделкой
Что проверить, чтобы потом не оспаривать
Большинство споров о недвижимости можно предотвратить на этапе подготовки. Это общий перечень, по вашему объекту я составляю свой.
Покупателю
- Закажите свежую выписку из ЕГРН и сверьте собственника, обременения и ограничения.
- Выясните, как продавец получил объект: покупка, наследство, приватизация, дарение. От этого зависят риски.
- Узнайте, нет ли у продавца супруга и несовершеннолетних собственников, чьё согласие или разрешение нужно.
- Проверьте, нет ли лиц, сохраняющих право пользования жильём после продажи.
- Сверьте фактическую планировку с техническими документами и узнайте о долгах по коммунальным платежам.
Продавцу
- Подготовьте документы-основания права собственности и убедитесь, что право зарегистрировано.
- Если объект приобретён в браке, получите нотариальное согласие супруга, когда оно требуется.
- Не принимайте деньги без договора: аванс и задаток оформляйте письменно, с понятными условиями возврата.
- Заранее определите порядок расчётов, чтобы деньги не оказались у продавца позже перехода права.
- Если собираетесь в банкротство, сначала согласуйте продажу с юристом: сделки до процедуры могут оспорить.
Выписка из ЕГРН подтверждает сведения реестра, но не гарантирует отсутствие всех рисков. Поэтому одной выписки мало.
Сроки
Сроки, которые важны в спорах о недвижимости
Главные сроки по общему правилу:
Общий срок исковой давности по большинству имущественных споров. Для недействительных (ничтожных) сделок он тоже три года.
Срок на оспаривание оспоримых сделок, например совершённых под влиянием обмана, угрозы или без нужного согласия.
Обычный срок, чтобы оспорить в суде решение государственного органа, в том числе об отказе в регистрации права.
У каждого требования свой момент начала срока и свои исключения, поэтому по вашему делу я проверяю их по документам. Не откладывайте: пропущенный срок может лишить права на иск.
Недвижимость и банкротство
Если у собственника или покупателя есть долги
Как долги влияют на сделку
- Единственное пригодное для жизни жильё по общему правилу защищено от взыскания, но защита имеет исключения, например ипотека.
- Сделки с имуществом перед банкротством могут оспорить: проверяют продажи и дарения за последние три года.
- Покупка у продавца с долгами несёт риск: сделку впоследствии могут оспорить кредиторы.
Подробнее: сделки за 3 года до банкротства и единственное жильё при банкротстве.
Что делать сейчас
- Не продавайте и не дарите имущество «на всякий случай», если планируете банкротство, не посоветовавшись.
- Если сделка уже совершена, оцените риск её оспаривания до начала процедуры.
- Если вы покупатель, проверьте, нет ли у продавца исполнительных производств и судебных споров.
Банкротство подходит не всем. На консультации я честно скажу, есть ли смысл в процедуре в вашей ситуации.
Порядок работы
5 шагов: от проверки документов до результата
-
1
Изучаю документы и объект
Проверяю выписку ЕГРН, основания права, договоры, технические документы и переписку сторон.
-
2
Оцениваю риски и перспективы
Объясняю, что можно сделать, какие есть риски и сроки, нужен ли суд, и честно говорю, если перспектив мало.
-
3
Заключаем соглашение
Фиксируем объём работы, этапы и стоимость до начала: проверка, договор, претензия, иск или защита.
-
4
Готовлю документы и веду переговоры
Составляю договор, претензию, запросы в Росреестр и иные органы, иск или возражения, при необходимости заявляю экспертизу.
-
5
Представляю вас и довожу до результата
Участвую в заседаниях, а после решения помогаю зарегистрировать право и исполнить судебный акт.
Подготовка
Что подготовить к консультации
Об объекте
- Выписка из ЕГРН или данные объекта: адрес, кадастровый номер.
- Документы-основания права: договор, свидетельство, решение суда, документы о наследстве или приватизации.
- Технический или кадастровый паспорт, план, межевой план для участка.
- Справки о задолженности по коммунальным платежам и данные о зарегистрированных в жилье.
О сделке и сторонах
- Проект или подписанный договор, расписки, платёжные документы, переписка с другой стороной.
- Сведения о семейном положении собственника: свидетельство о браке, согласие супруга.
- Решения Росреестра: уведомление о приостановлении или отказе.
- Претензии, иски и ответы другой стороны, если спор уже начался.
Если части документов нет, это не препятствие: выписку из ЕГРН можно заказать, а правоустанавливающие документы часто восстанавливаются через архив и суд.
Стоимость
От чего зависит стоимость работы с недвижимостью
Проверка объекта, подготовка договора, сопровождение сделки или спор в суде.
Претензия, суд первой инстанции, апелляция, исполнение решения.
Один объект и два участника или несколько собственников, цепочка прежних сделок.
Оценочная, строительно-техническая или землеустроительная экспертиза.
Точная стоимость называется после знакомства с документами и фиксируется в соглашении до начала работы. Госпошлины и расходы на экспертизу в неё обычно не входят: я называю их заранее.
Вопросы и ответы
Частые вопросы о недвижимости и сделках
Что проверить перед покупкой квартиры?
Минимум: свежая выписка из ЕГРН, основания, по которым продавец получил объект, история прежних сделок, наличие супруга и несовершеннолетних собственников, обременения и ограничения, лица, сохраняющие право пользования, и долги по коммунальным платежам. Выписка не гарантирует отсутствие всех рисков, поэтому документы лучше показать юристу до внесения задатка.
Можно ли вернуть квартиру, если сделка недействительна?
Если суд признаёт сделку недействительной, стороны по общему правилу возвращают друг другу полученное. Но результат зависит от основания и от того, был ли покупатель добросовестным: у добросовестного приобретателя имущество можно истребовать не всегда. Поэтому перспективы я оцениваю до подачи иска.
Обязательно ли нотариально удостоверять договор?
Для продажи квартиры целиком нотариальное удостоверение обычно не требуется: достаточно письменного договора и регистрации перехода права. Но, например, сделки с долями в праве общей собственности, как правило, удостоверяет нотариус, а в ряде случаев нотариальная форма нужна по закону или по соглашению сторон. Что нужно в вашей ситуации, проверяю по документам.
Росреестр приостановил регистрацию. Что делать?
В уведомлении указаны причины приостановления и срок для их устранения. Не оставляйте его без внимания: если причины не устранить, регистрацию откажут. Часто достаточно исправить документы или представить недостающие. Если отказ незаконен, решение можно оспорить в установленном порядке, в том числе в суде.
Прошло несколько лет. Можно ли ещё оспорить сделку?
Это зависит от основания и от того, когда начал течь срок давности: для оспоримых сделок он короче, для ничтожных длиннее. Срок считают не всегда со дня сделки, иногда со дня, когда вы узнали о нарушении. Принесите документы, и я посчитаю срок по вашему делу.
Сосед оспаривает границы участка. С чего начать?
Начать стоит с документов: межевой план, выписка ЕГРН, план участка. Нужно понять, есть ли ошибка в сведениях о границах и можно ли её исправить по соглашению. Если договориться не удаётся, границы устанавливает суд, часто с землеустроительной экспертизой.
Работаете ли вы дистанционно?
Да. Консультации проходят очно и онлайн, документы можно передать в электронном виде, выписку из ЕГРН и сведения для проверки получаем дистанционно. Объект в другом городе не препятствие, но суд рассматривает спор по месту нахождения недвижимости, и я выезжаю на заседания.
Первичная консультация
Расскажите о ситуации
Кратко опишите объект, что вы планируете или что случилось. Я скажу, какие есть риски и как лучше действовать.
+7 (988) 566-00-01MAX: +7 (908) 188-74-47
Оставьте заявку на консультацию
Укажите телефон и кратко опишите ситуацию. Я свяжусь с вами и подскажу, какие документы подготовить.
Проверка помогает увидеть риски до того, как деньги переданы. Исправить ошибку после сделки обычно дороже и дольше.
С какими вопросами можно обратиться
- проверка собственника, оснований права и истории прежних сделок;
- обременения, аресты, ограничения и права третьих лиц;
- согласие супруга и права несовершеннолетних собственников;
- лица, сохраняющие право пользования жильём;
- перепланировки и расхождения с техническими документами.
Как я помогаю
Анализирую выписку ЕГРН и правоустанавливающие документы, выявляю риски, объясняю их простым языком и подсказываю, как их снизить: условия договора, порядок расчётов, дополнительные документы.
Важно
Проверку лучше провести до внесения задатка или аванса. Выписка из ЕГРН подтверждает сведения реестра, но не гарантирует отсутствие всех рисков.
Что подготовить
Адрес или кадастровый номер объекта, выписку ЕГРН, документы продавца об основании права, проект договора.
Грамотный договор определяет, кто что получает, когда передаются деньги и что будет, если сторона нарушит условия.
С какими вопросами можно обратиться
- купля-продажа квартиры, дома, доли, участка;
- дарение, рента, мена;
- предварительный договор, задаток и аванс;
- безопасный порядок расчётов и передача объекта;
- сопровождение регистрации перехода права.
Как я помогаю
Готовлю или проверяю договор, согласую условия с другой стороной, выбираю порядок расчётов и сопровождаю сделку до регистрации перехода права.
Что подготовить
Выписку ЕГРН, документы-основания права, сведения о сторонах и их семейном положении, проект договора, если он уже есть.
Недействительной может быть сделка, совершённая с нарушением закона, под влиянием обмана или угрозы, без нужного согласия или при пороке воли. Суд оценивает конкретные доказательства.
С какими вопросами можно обратиться
- сделка совершена без согласия супруга или иного лица, чьё согласие требовалось;
- обман, угроза, кабальные условия;
- сделка с лицом, которое не понимало значения своих действий;
- мнимая и притворная сделки;
- возврат имущества и денег при недействительной сделке;
- защита добросовестного покупателя от иска.
Как я помогаю
Оцениваю основание и доказательства, считаю срок давности, направляю претензию, готовлю иск или возражения, при необходимости заявляю экспертизу и представляю вас в суде.
Не откладывайте
Срок давности по оспоримым сделкам обычно один год, по ничтожным три года. Чем раньше проверены документы, тем больше возможностей.
Что подготовить
Договор и приложения, выписки ЕГРН за разные даты, документы об оплате, переписку, медицинские документы, если оспаривается дееспособность.
Право собственности на недвижимость возникает с регистрацией в реестре, поэтому ошибки и отказы нужно исправлять быстро.
С какими вопросами можно обратиться
- приостановление регистрации и устранение его причин;
- отказ в регистрации права или перехода права;
- ошибки и неточности в сведениях ЕГРН;
- регистрация права на основании решения суда;
- оформление права на объект, построенный или реконструированный без разрешения.
Как я помогаю
Разбираю причины приостановления или отказа, готовлю недостающие документы, подаю заявления и жалобы, а если отказ незаконен, оспариваю его в установленном порядке и в суде.
Важно
Уведомление о приостановлении содержит срок для устранения причин. Если его пропустить, регистрацию, скорее всего, откажут.
Что подготовить
Уведомление Росреестра, поданные документы, договор, выписки из ЕГРН и ответы органов.
Споры о земле часто возникают из-за межевания, ошибок в сведениях о границах и построек, которые частично заходят на чужой участок.
С какими вопросами можно обратиться
- споры о границах и результатах межевания;
- реестровые ошибки в сведениях о границах участка;
- самовольные постройки, снос и признание права;
- сервитут: проход и проезд через соседний участок;
- самовольный захват и использование участка.
Как я помогаю
Изучаю межевые и кадастровые документы, оцениваю ситуацию, пытаюсь договориться с соседом, а если не получилось, готовлю иск и представляю вас в суде, в том числе с землеустроительной экспертизой.
Что подготовить
Межевой план, выписки из ЕГРН на ваш и соседний участки, правоустанавливающие документы, фото, переписку с соседом и органами.
Если имущество находится у другого лица, право общее или спорное, закон предусматривает способы защиты. Какой выбрать, зависит от обстоятельств.
С какими вопросами можно обратиться
- возврат имущества из чужого незаконного владения;
- признание права собственности, в том числе по приобретательной давности;
- раздел общего имущества и выдел доли, компенсация за долю;
- порядок пользования жильём и участком;
- выселение и признание утратившим право пользования.
Как я помогаю
Определяю надлежащий способ защиты и ответчика, собираю доказательства, направляю претензию, готовлю иск, участвую в заседаниях и сопровождаю исполнение решения.
Что подготовить
Документы о праве, выписку ЕГРН, технические документы, доказательства владения и пользования, переписку и платёжные документы.
Направление помощи