Статьи · Недвижимость и сделки
Как проверить квартиру перед покупкой
Покупка квартиры — часто самая крупная сделка в жизни. Большинство проблем, из-за которых сделки потом оспаривают, можно увидеть заранее, ещё до задатка. Разбираю, что проверить и на какие сигналы обратить внимание.
Коротко о главном
- Проверку делают до задатка, а не после.
- Одной выписки ЕГРН мало: важна история квартиры и личность продавца.
- Нужны согласие супруга, разрешение опеки при детях-собственниках и выписка всех зарегистрированных.
- Долги продавца — риск: сделку могут оспорить при его банкротстве в течение 3 лет.
Шаг 1. Свежая выписка из ЕГРН
Закажите выписку сами, а не берите у продавца. Сверьте:
- кто собственник и совпадает ли он с продавцом;
- есть ли обременения: ипотека, арест, запрет регистрационных действий;
- площадь, адрес и кадастровый номер.
Выписка подтверждает сведения реестра, но не гарантирует отсутствие всех рисков. Поэтому одной выписки мало.
Шаг 2. Как продавец получил квартиру
От основания приобретения зависят риски:
- Наследство. Если с момента открытия наследства прошло немного времени, может объявиться другой наследник, например пропустивший срок и восстановивший его через суд.
- Приватизация. Люди, которые отказались от участия в приватизации, но были вправе в ней участвовать, по общему правилу сохраняют право пользоваться квартирой и после её продажи.
- Дарение или покупка у родственника незадолго до продажи — повод внимательнее изучить цепочку сделок.
Шаг 3. Супруг, дети и зарегистрированные лица
- Если квартира куплена продавцом в браке, по общему правилу нужно нотариальное согласие супруга на продажу (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ).
- Если среди собственников есть несовершеннолетние, нужно предварительное разрешение органа опеки.
- Узнайте, кто зарегистрирован в квартире, и закрепите в договоре срок, к которому все должны сняться с учёта.
Шаг 4. Долги и банкротство продавца
Проверьте продавца по базе исполнительных производств ФССП, картотеке судов и реестру банкротств (Федресурс). Если у продавца крупные долги и в течение трёх лет после сделки его признают банкротом, сделку могут оспаривать, особенно если цена была заметно ниже рыночной. Подробнее — в статье «Сделки за 3 года до банкротства: какие оспаривают».
Также запросите справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Задаток и расчёты. Не передавайте деньги без письменного договора. Задаток оформляется письменно, и при срыве сделки по вине получившей стороны она возвращает его в двойном размере. Расчёт лучше проводить через аккредитив или ячейку с привязкой к регистрации перехода права.
Статья носит общий характер. Каждая сделка индивидуальна, поэтому для оценки конкретного объекта нужна проверка документов.
Проверить квартиру до задатка, подготовить договор и сопроводить сделку до регистрации можно по телефону +7 (988) 566-00-01. Приём в Волгодонске, пр. Строителей, 20, по предварительной записи, а также дистанционно.